?

Log in

No account? Create an account
   Journal    Friends    Archive    Profile    Memories
 

Ликбез про недвижимость - morfizm

Jul. 3rd, 2017 03:16 am Ликбез про недвижимость

Этот пост написан в контексте победы здравомыслия, борьбы со штампами и массовыми заблуждениями. Я совершенно не против заблуждений - пусть себе народ заблуждается сколько хочет, так даже веселее! Главное только, чтобы они не проникали ко мне через мой круг общения. По некоторым вопросам они, к сожалению, проникают, поэтому с такими случаями необходимо бороться.

Один из подобных давно избитых вопросов - это недвижимость. Вот это "как бы очевидное", что владеть квартирой - хорошо, а аренда это, мол, бессмысленное транжирство, отдача денег, которые могли бы быть "своими", если бы ты вместо аренды покупал. Существует множество факторов как в пользу покупки, так и в пользу аренды, и понятно, что бывают случаи, когда покупать действительно выгоднее, но эти случаи должны быть результатом взвешенного расчёта. Я протестую против такого штампа, что, мол, покупка очевидно лучше, а аренда - это, очевидно, транжирство. Нет, это не так, и ни фига там не очевидно. Но мы разберёмся. Я не специалист по недвижимости и ипотекам, но расчёты будут простые, чтобы разобраться будет достаточно математических выкладок школьного уровня. Сложение, умножение, возведение в степень.

Я начну с упрощённых моделей, а потом буду постепенно добавлять разные факторы, приближающие их к реальностям. Предствим себе, что мы живём в идеальной рыночной экономике, всё ликвидно, ни на что нет монополий, предложение примерно равно спросу и нет налогов. В этом случае цена товара или услуги будет отражать реальную стоимость её исполнения специалистом в этой области, с учётом зарплаты, на которую такой специалист может рассчитывать. Из этой идеи очевидно следует, что любые маломальски сложные товары и услуги невыгодно производить самому, а выгодно приобретать, кроме одного единственного случая - если именно вы хороший специалист области оказания этих услуг или производства этих товаров. Как правило люди специалисты в чём-то одном, поэтому (в рамках этой упрощённой модели) подавляющее большинство услуг следует приобретать. Предоставление жилья в аренду - это сложная услуга, следовательно, всем, кроме специально обученных управляющих недвижимостью, должно быть выгоднее арендовать, чем делать вид, будто бы ты достаточно хорошо разбираешься в том, в чём ты не специалист.

Почему это сложная услуга?
1. Нужно брать на себя риски. Ожидаемый возврат как пропорция от инвестиций (покупки жилья) - волатилен. Есть риск, что регион станет менее популярен. Есть риск аварий и катаклизмов. Есть риск мошенничества. Есть политический риск - например, пришедшие к власти социалисты могут ввести закон, запрещающий повышать аренду больше 1% в год, а инфляция будет, допустим, 3%. На таких условиях спустя 10-20 лет придётся сдавать в аренду практически задаром. И вы заранее не знаете, что произойдёт.
2. Нужно следить за этим жильём. Проводить ремонт, тратить на амортизацию и обслуживание крупной бытовой техники (вроде газовой плиты) и прочее.
3. Жильцы это риски. Их нужно искать, проверять, выселять, если они не хотят выселяться, искать новых и терпеть простои.
4. Налоги. Для обычного частного лица, сдающего квартиру в аренду, это доход, нужно его декларировать и по-честному платить подоходный налог. Крупные предприятия, сдающие в аренду жилые комплексы, могут минимизировать этот доход разными способами (например, вкладываться в расширение бизнеса и в другие инвестиции, оплачивать расходы по п.2 и п.3 и списывать с налогов, и прочее). Частные лица, как правило, не могут, им труднее.

Покупка своего жилья - это, во-первых, претензия будто бы ты разбираешься во всех этих вещах наравне с опытными специалистами, во-вторых, взятие ипотеки - т.е. оплата дополнительной услуги кредита: банк оценивает ваши риски как плательщика и страхуется от них благодаря процентной надбавке. По этим двум причинам это должно быть менее выгодно, чем аренда.

Почему же всё-таки считается, что выгодно?
На это есть два ответа. Один - таки есть разные обстоятельства (в частности, гос. дотации), могущие дать перевес в сторону покупки. Я про это напишу подробней ниже. Второй - потому что это популярное заблуждение, а многие люди просто не привыкли правильно подсчитывать. Займёмся вопросами подсчёта.

Считать надо, конечно же, на долгий срок. Нужно взять два варианта: один - это аренда жилья, второй это покупка точно такого же жилья (важный момент: именно точно такого же, не лучше! распространённая ошибка - сравнение яблоков с апельсинами, потому что люди склонны покупать более хорошее жильё, чем они бы согласились брать в аренду). Для каждого из этих двух вариантов нужно зафиксировать все остальные параметры - доходы и расходы, и посчитать, сколько останется к концу срока (когда кредит по жилью будет выплачен) суммарных накоплений. В случае аренды это будут просто денежные накопления и инвестиции, в случае покупки будет всё то же самое плюс рыночная стоимость полученного жилья на этот момент. Чтобы сравнивать яблоки с яблоками, необходимо рассмотреть вариант будто мы немедленно продаём выплаченное жильё по рыночной стоимости в конце срока 30 лет. Надо также правильно учесть инфляцию.

Пример расчёта. Цифры абстрактные, назовём их "тугриками", у них есть только сравнительный смысл. Я в первой версии поста использовал более правдоподобные числа, но это привело к обильному офтопику.

Из чего исходим:
1. Инфляция 3% в год. Я взял для примера среднюю долларовую инфляцию за 100 лет, поэтому мне нравится брать это за основу в упрощённых моделях, хотя, конечно, past performance doesn't guarantee future results, никто на самом деле не может знать, какова будет инфляция следующие 30 лет; последние 10 она была близка к 0%.
2. Аренда двухкомнатной в городе N-ске: 340 тугриков в месяц, будем считать, что она будет расти вместе с инфляцией. Для каких-то городов это будет неверно, например, потому что там сейчас "бум" и все съезжаются туда и всё дорожает куда быстрее инфляции, но мы же говорим про долгий срок, 30 лет, правда же? на очень долгий срок у аренды нет никаких причин расти быстрее средней инфляции.
3. Стоимость этой же двухкомнатной в N-ске: 75000 тугриков + 70/мес за обслуживание (доля хозяина квартиры в домовые расходы) + 750/год налог на недвижимость. Будем считать, что обслуживание и налог на недвижимость будут тоже расти вместе с инфляцией.
4. Проценты по кредиту на 30 лет: фиксированные 4%. На самом деле это очень низкие проценты, и туда уже включены разные гос.дотации, в частности, сам факт, что существуют кредиты под фиксированные проценты - это требование закона; но для грубых прикидок мне удобнее рассматривать фиксированный кредит. Что это означает? Это означает, что человек каждый месяц платит некоторую сумму X, из которых 1/12 от 4% с остатка долга будет "интересом" (на самом деле, не 1/12, а чуть меньше из-за сложных процентов... настоящая месячная доля будет корнем 12-й степени из 1.04), а всё остальное будет идти на погашение долга. X будет рассчитан таким образом, чтобы ровно за 30 лет выплатить долг целиком. Сумма фиксирована, просто в первые годы доля интереса в выплатах будет намного выше, а ближе к концу она будет почти нулевая. Это довольно популярный вид кредитов в США. Опять же, удобно для рассчётов: фиксированная сумма каждый месяц. Важный момент: она не будет увеличиваться с инфляцией.
5. Как зарплата человека, так и его расходы, будут постепенно расти пропорционально инфляции. Стало быть, объём, который человек откладывает в накопления, будет тоже расти с инфляцией. Для простоты возьмём зарплату в 20000/год и расходы без учёта жилья 12000/год. Для простоты пока будем считать всё как будто оно без подоходного налога. Т.е. остаётся 8000 в год, которые можно частично тратить на аренду, а остальное откладывать в накопления, а можно вкладывать в "свою квартиру" и остальное в накопления.
6. Накопления - это инвестиции в S&P500, который (опять же, берём среднее за 100 лет) растёт со скоростью 10% в год (или 7% с поправкой на инфляцию, но мы её и так будем учитывать).
7. Рост стоимости жилья... это интересный вопрос. Это очень сильно зависит от региона и от времени. Например, в США был очень сильный рост (порядка 6-7%) почти весь 20-й век, а последние 10-15 лет рост почти нулевой. В каких-то регионах жильё не дорожает. В каких-то идёт вниз. В целом, недвижимость считается инвестицией низкого риска, поэтому в качестве расчётной цифры ожидаемого роста за 30 лет я бы не брал число выше 3% годовых.

Для простоты будем считать, что нам дали кредит на всю сумму, с нулевым первым взносом. Mortgage calculator даёт 358/мес.
Считаем начиная с 2018 года (по 2048)...
Будем считать всё в ценах на 2018, т.е. суммы уменьшены с поправкой на инфляцию (именно поэтому в моей табличке стоимость аренды не растёт, а ипотечный платёж уменьшается - он тот же в абсолютных деньгах, но становится меньше со временем в пересчёте с учётом инфляции)

Я выложил Google Spreadsheet с калькуляцией:
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1ZpdxlWoAXcqkYexdjAxafps4aID9w9IJ-5aNmmCwi24/edit?usp=sharing

С этими исходными данными варианты почти одинаковые, аренда даёт на 2% больше накоплений к концу срока. Эти 2% это и есть переплата за то, что ты пытаешься заниматься не своим делом - обеспечивать себя жильём, когда на самом деле нужно обеспечивать себя деньгами, занимаясь по своей профессии, а всё остальное приобретать уже за деньги. (Шутка. На самом деле, результат очень неустойчив в зависимости от небольшого изменения исходных данных и просто так повезло, что получилось 2% в одну или в другую сторону. Могло получиться и 20%. В любую из сторон.)

Обратите внимание на такой психологический момент: суммы вроде как почти одинаковые - аренда 340/мес, а ипотечный платёж лишь немногим больше, 358, но зато, казалось бы, в первым случае "отдаём деньги дяде", а во втором "вкладываем в своё", но почему-то суммарная разница получилась в пользу аренды. В данном случае это из-за платы за обслуживание (HOA или эквивалент) и налога. На самом деле ещё не учтен ремонт и амортизация бытовой техники: раз в 5-10 лет нужно менять стиральную машину, сушилку, раз лет в 15 капитальный ремонт плиты. Ковры живут 10-15 лет, не больше. За 30 лет хотя бы один раз нужно сделать полный кап.ремонт. Если всё это учесть, то вариант аренды будет ЕЩЁ лучше! :) Я это не учёл.

Впрочем, это всё равно полезный spreadsheet. Можно поиграться с процентами. Например, что если доход с инвестиций не 10%, а 7%? Тогда ипотека на 15% лучше. Что если рост недвижимости не 3%, а 0%? Тогда аренда на 15% лучше. Что если аренда не 340/мес, а 320/мес? Тогда сразу +6% разницы в пользу аренды. Это 25000.

Какую мысль я хочу донести: я не хочу сказать, что аренда безусловно лучше покупки. Я спорю с идеей, будто бы "покупка всегда/очевидно/безоговорочно лучше аренды". Это далеко не так, и это очень распространённое заблуждение, миф. Правильный ответ в каждом случае свой и чтобы его найти, должен делаться внимательный расчёт с учётом всего-всего. Мой spreadsheet не даёт правильного ответа, да и там учтено далеко не всё (например, нет налогов, нет амортизации и ремонта), он лишь призван проиллюстрировать необходимость делать эти внимательные расчёты, а не слепо идти на поводу популярного мнения.

В США по финансам ипотека может перевешивать в силу значительных дотаций через налоговые льготы. Например, та часть ипотеки, которая "проценты", может частично или полностью списываться с налогов (там в какой-то момент приходит злобный AMT, и она перестаёт списываться). Налог на недвижимость тоже списывается с налогооблагаемой базы. А экономия подоходного налога при высоких зарплатах - очень существенный момент. Ещё: есть deductible, кажется, полмиллиона на семью, по подоходному налогу с продажи жилья, если это было основное жильё, в котором ты жил (а не купленное как инвестиция под сдачу в аренду). Т.е. ещё одна экономия на налогах - меньше платишь налога с разницы между продажной стоимостью и покупной.

С другой стороны, есть так же и минусы. Скажем, привязка к определённому месту сильно ограничивает возможность заработка. Для смены работы может быть необходимо далеко ездить, это ухудшает качество жизни. Люди будут иметь тенденцию реже менять работу, а это коррелирует с более низкими доходами. Есть и многое другое. Я перечислю те плюсы, что я знаю для США и России/Украины, но в каждом случае нужно считать по своему, с учётом конкретного региона, и даже города. Подчеркну, что если у вас была какая-то интуиция на этот счёт раньше, но потом вы переехали в другую страну, то нужно всё пересчитать заново. Эта интуиция плохо обобщается и плохо переносится.

Что касается инвестиционного жилья - там ситуация намного хуже, потому что и налогообложение другое, и проблемы есть добавочные. Скажем, хозяин квартиры, в которой я живу, платит HOA (плата за обслуживание) и платит специальной фирме страховые взносы за услуги по обслуживанию и ремонту крупных приборов. По сути он получает менее 4% годовых возврата, в купе с кучей гемора и рисков, и ещё вынужден платить полный подоходный налог с этих 4% (а это может быть и половина суммы в Калифорнии). Он сам мне говорил, что как инвестиция - это было очень плохое решение, он жалеет. Впрочем, он покупал квартиру, чтобы жить, просто у него изменились семейные обстоятельства и он решил оставить жильё, а не продавать.

Плюсы покупки:
- Как правило, жильё под покупку строится более качественное. Т.е. шире выбор качественного жилья, с хорошей звукоизоляцией и т.п. Шире выбор жилья с большим количеством комнат, гаражей и пр.
- Нет человека, с которым нужно согласовывать мелкий ремонт, можно поменять обои и т.п. Впрочем, это сомнительный плюс, потому что в случае аренды можно просто переехать туда, где такие обои, которые тебе нравятся. Очевидный плюс своего жилья - можно делать перепланировку на что-то совсем экзотическое, просто не существующее на рынке арендного жилья.
- Возможны гос.дотации и налоговые льготы (для США - крупные).
- Взятие ипотечного кредита возможно под более низкие проценты, чем возврат инвестиций. В общем случае выгоднее иметь комбинацию из кредита и инвестиций, чем вариант "без долгов".
- Можно "спрятать" богатство... например, это может быть важно, когда дети пойдут в университет. Университеты дают скидку бедным семьям. Критерии бедности учитывают как объём накоплений родителей, так и их доходы, но, как правило, закон защищает основное жильё, в котором ты живёшь, от таких учётов. Например, было X денег, купил квартиру за 2X - сразу из богатых превратился в бедные, теперь у тебя X долгов, получи скидку на обучение.
- Можно "спрятать" богатство от кредиторов в случае банкротства. Закон охраняет две вещи - пенсионные накопления и основное жильё, в котором ты живёшь.
- Легче прогнозировать расходы, платёж за ипотеку фиксирован.

Специальные дополнительные плюсы для России/Украины по сравнению с США и Европой:
- Вложение в жильё куда более надёжно, потому что мало надёжных альтернатив (банковская система имеет куда более высокий риск, осложнён выход на зарубежные инвестиции и финансовые рынки, "свой бизнес" делать сложнее и рискованнее)
- Есть вопрос "прописки", который очень сложно решать без наличия своего жилья. Необходима кооперация родственников, чтобы они тебя прописали, всё это дополнительные риски и сложности.
- Разница между доходом и стоимостью жилья (как ипотека, так и аренда) намного выше, что делает квартирный вопрос культовым. Своё жильё это мечта, статус, средство самореализации.

Минусы покупки, они же плюсы аренды:
- Легче прогнозировать накопления к старости, т.к. нет крупнейшней и довольно рискованной инвестиции - своего жилья, накопления можно держать в фондах, в которых выше отдача и ниже риск... Обратите внимание, что уровень риска от "вложений в рынок недвижимости" (скажем, в индексный фонд, связанный с компаниями, владеющими большим объёмом недвижимости и занимающиеся ею), это не то же самое, что уровень риска от одного конкретного экземпляра недвижимости - твоего дома или квартиры. В конкретном случае риск намного выше. В России/Украине отдельный дополнительный риск потери жилья в следствие мошенничества или вследствие семейных передряг (разные там разделы что кому принадлежит между родственниками - истории на эту тему, как правило, одна отвратительнее другой!)
- Легче больше зарабатывать, потому что легче переехать поближе к работе. При прочих равных, больше выбор работ. Переезд это трата какой-то суммы денег, пара недель работы и пару месяцев постепенного разгребания бардака. Потери от продажи и последующей покупки это потеря в 5-10 раз большего количества денег, куда больше работы, куда меньше выбора. Проект минимум на полгода, а то и на год.
- В стоимость аренды включён ремонт жилья и обслуживание инфраструктуры (краны, трубы) и крупной бытовой техники. Если со временем "засрал" и захотелось хорошего ремонта - взял и переехал, делов-то.
- Ниже риск с неудачными соседями. Надоели соседи - взял и переехал, делов-то.
- Психологически легче заниматься своим делом. Меньше "домашних проектов". Домовладельцев, как правило, засасывает в проекты по ремонту и улучшению, "оножесвоё", а это распыление творческого потенциала на ерунду. Это работа в области, в которой ты не специалист, но делаешь вид, что разбираешься, и, скорее всего, на долгий срок это негативно отразится на объёме накоплений и/или на качестве жизни.
- Отдельной строкой: жильё с ремонтом, как правило, стоит непропорционально дороже, чем жильё, требующее ремонта. Разница может быть четырёхкратной. Разумная экономия подсказывает, что очень выгодно покупать без ремонта, а это значит заведомо навешивать на себя кучу геморроя. Либо переплачивать в четыре раза. В случае арендного жилья такой неприятной дилеммы нет.
- Покупка имеет closing costs - какие-то разовые денежные потери (оплата риэлтора и проч.) в дополнение к первому взносу.
- Легче сопротивляться захламлению (жильё под продажу, как правило, более просторное, а это значит, больше места для хлама).
- Легче сопротивляться ненужным расходам (жильё под продажу, как правило, более дорогое, а это соблазн потратить больше, чем тебе на самом деле нужно). Все эти разговоры будто бы "своё жильё лучше тем-то и тем-то" как правило по сути исходят из сравнения плохого арендного жилья с хорошим покупным. Нужно по-честному сравнивать яблоки с яблоками.
- Меньше перетруждаешься. Домовладельцы редко поступают рационально, т.е. продают своё жильё в старости и покупают annuity. Как правило, они сохраняют своё жильё своим, таким образом, к моменту смерти имеют огромный asset, который они при жизни не потратили. Если планировать умереть с нулём наследства, то можно работать меньше (менее интенсивно или меньшее количество лет) для того же точно результата по уровню жизни в старости. Мне кажется, планировать, что в старости у меня не будет своего жилья, а я буду арендовать, это отличная идея, и даст мне кучу гибкости относительно того, где я могу жить, путешествовать, чем заниматься.
- В США покупка своего жилья это, как правило, дом, а не квартира, потому что тут принято мечтать о своём доме (часть классической "американской мечты"). Дом это намного дороже по обслуживанию (ремонт, оплата коммунальных и прочее) и, в среднем, будет куда дальше ехать до работы. Об этом редко думают заранее или считают это "необходимым злом", но, на самом деле, это может сильно повлиять на конечный итог. Мы же видели как лишние 20 в месяц расходов меняют конечные накопления за 30 лет на 25 тысяч. Когда арендуешь, нет давления окружающих в пользу дома - вполне социально приемлемо арендовать квартиру.
- В Европе и России есть отдельный минус покупки жилья - это отсутствие ипотеки с фиксированным процентом (или: очень плохие условия для такого типа ипотеки, что фактически вынуждает людей брать ипотеку с плавающим процентом). Это осложняет прогнозы и сильно увеличивает риск финансово неправильного решения.

Tags: ,

70 comments - Leave a commentPrevious Entry Share Next Entry

Comments:

From:eternele
Date:July 3rd, 2017 10:53 am (UTC)
(Link)
Не, не убедили. Вы упустили из вида несколько важных аспектов.
1) Моё жилье, мой дом, моя крепость. Я с большим удовольствием делаю в нём ремонт, делаю его под себя. В арендованном жилье у меня была постоянная фрустрация и "detachment".
2) Некоторым людям (мне) свойственно тратить всё, что у них есть сейчас. Кредитный платёж - это платёж "сейчас". Редко кто будет высчитывать, насколько кредит дороже арендной платы, и инвестировать разницу. Разницу будут проедать, пропивать, пропутешествовать, а в старости обнаружат, что негде жить.
3) В Евросоюзе инфляция лимитирована законом на уровне 2%.
4) Налоговые льготы, да, на первое и основное жилье.
5) Мне интересно, как у вас получились, кстати, цифры, что на разницу можно купить в старости жилье. В России, ок, допуская, с совершенно дикой инфляцией и кредитной ставкой, жилье, например, на 10 лет получается в два раза дороже его изначальной стоимости. Но в Европе, где кредитная ставка гораздо ниже?... Я не представляю, во что надо инвестировать, чтобы, возьмем нереальную цифру в 20% стоимости квартиры, и хватило на всю квартиру.
From:morfizm
Date:July 3rd, 2017 11:07 am (UTC)
(Link)
1) и 2) Довольно большая часть нижнего списка ("в пользу аренды") это как раз про то, что когда арендуешь, легче принимать рациональные решения, так как ты свободен от этих психологических факторов (вероятно, продиктованных традициями, культурой), которые подталкивают к нерациональным решениям. Это всё плюс к варианту аренды.

Впрочем, если ваши личные предпочтения подталкивают вас принимать рационально невыгодные решения и вам нравится это делать, то... ну, на здоровье, конечно. Я лишь считаю своим долгом подчеркнуть, что иметь такие предпочтения вовсе не обязательно. Можно всё аккуратно посчитать и принять взвешенное решение, а потом психологически приспособиться к нему. Для меня эти расчёты и понимание, что такая-то разница сегодня приблизит early retirement на 2-3 года, с лёгкостью корректирует вот эту психологическую компоненту.

3) Я не очень понимаю, как можно лимитировать инфляцию законом в рыночной экономике. Инфляция измеряется путём сравнения стоимости одной и то же потребительской корзины в разные годы. Или Евросоюз в случае инфляции начинает как-то выводить деньги из оборота и понижать зарплаты госслужащим? Если я правильно понимаю, то зафиксировать как зарплаты, так и стоимость товаров, можно только в плановой экономике. В рыночной можно крутить только одним параметром за счёт другого. Неужели у европейцев законодательно заложена процедура понижения зарплат в случае необходимости скорректировать инфляцию?

4) Да. Но, по-моему, всё равно хорошо бы посчитать. Налоги же, наверное, неодинаковые для всех людей, а зависят от зарплаты, от размеров семьи, визовых статусов и прочего. Не так ли?

5) Там в посте есть ссылка на мой Google Spreadsheet, отвечающий на этот вопрос.
From:veitsi
Date:July 3rd, 2017 11:59 am (UTC)
(Link)
Могу добавить пару вещей в пользу своего жилья:
- стоимость переезда "делов-то" во времени и деньгах.
- оптимизация инфраструктуры и логистики на новом месте в том же самом. Для меня найти всех нужных мне специалистов и товары в Латвии заняло довольно много времени, а для некоторой группы товаров вообще не реализовалось - нет лишнего времени/энергии на поиски. Не самая насущная потребность, но.
- переехать туда, "где обои нравятся" может не быть опции. жилье под съем или остается с обстановкой "после бабушки" или обставляется весьма безлико
- непрогнозируемые переезды.
Мне лень считать, но что будет с цифрами, если ипотеку брать на 10 лет?
- и да, части хумансов свойственно привязываться к предметам и окружающей действительности. это не имеет фиксированной рыночной стоимости, но для меня, например, это всяко чего-то стоит.
- возможность переехать к новому месту работы не учитывает потребности и выгоды остальных членов семьи. Смена школы на ровном месте для ребенка -- вполне себе стресс. Это же к пункту "взял и переехал, делов-то".
Вывод: возможно, с чисто финансовой точки зрения ты и прав (если вносить п.1-2 в расчет), но ты игнорируешь внеэкономические факторы. Связь с другими людьми, сентиментальную ценность вещей и проч.
From:morfizm
Date:July 3rd, 2017 12:46 pm (UTC)
(Link)
Спасибо!

Я не игнорирую внеэкономические факторы, я их выношу за скобки. Мне кажется, многие вещи сравнимы, их можно реализовать как в одном случае, так и в другом. Например, "привязки" в случае арендного жилья можно реализовать через более длительную аренду. Или через покупку мебели и организации её на новом месте точно таким же образом.

Про доступность обоев - понятно, что если спрос беден, то и предложение будет бедным. США мне нравится тем, что есть силы, задающие спрос, и, как следствие, хорошее предложение (мне кажется, спрос определяется тем, что много мигрантов - как внешних, так и внутренних, легко менять работу, переезжая в другой штат, а также есть культура пееезда в другой штат для учёбы в ВУЗ-е, и в последствии ещё одного переезда на работу, т.е. студенты часто переезжают по два раза, и хотя бы один из этих разов им нужно арендованное жильё).

Что касается потребностей и выгод остальных членов семьи...
Есть известный факт про корреляцию между статистикой разводов и суммарным растоянием от дома до работ в случае, когда оба супруга работают. Конечно, желательно работать рядом. Но я бы это считал, скорее, отягчающим фактором к вопросу мобильности, а не непреодолимым препятствием. Можно живя в семье менять работу синхронно всем сразу. Просто это будет реже. Со съёмным жильём это всё равно будет куда проще, чем с домом. С домом скорее всего будет так (часто видел такой сценарий): следующий переезд после покупки дома будет в съёмное жильё и люди вдруг становятся организаторами и владельцами бизнеса "жильё как инвестиция под сдачу". Это не очень выгодно, куча гемора и противоречит идее "каждый должен заниматься своим делом".

Смена школы - стресс, ну да. Значит, надо делать действия, чтобы смягчить стресс, т.е. больше работы сделать по переезду. Мобильность снижается? Да, конечно. Но, опять же, непреодолимым препятствием это не является.

Впрочем, очень многие мои аргументы впользу съёмного жилья будут всё ещё в силе, если считать, что вся семья железно привязана к школе ребёнка. Ничто не мешает снимать одну квартиру очень много лет подряд или переезжать в соседнюю, не меняя школ и работ. (Да, конечно, должно быть достаточно предложений на рынке).

Если ипотеку брать на 10 лет - мне тоже лень считать, но интуитивно кажется, что должно быть менее выгодно. Можно порассуждать в таком ключе: чем меньше срок ипотеки, тем больше это похоже на вариант "покупки за свои". Этот вариант можно рассмотреть. Допустим, квартира стоит те же 750 тысяч, и они у тебя есть. У тебя есть вариант заплатить их немедленно, и потом жить в своей квартире (платить только HOA и property tax), а есть вариант арендовать, но 750 тыс пустить в investments. Я скопировал расчёты в соседнюю страницу в том же спредшите, сделал ипотеку нулевой, но изменил начальный капитал. Разница 33% в пользу аренды. В принципе, логично, т.к. я исходил из того, что обычные инвестиции возвращают куда больше, чем рост жилья, и логично, что когда у тебя есть 750 тысяч, выгоднее их вкладывать туда, где рост больше.


Edited at 2017-07-03 12:48 pm (UTC)
From:eternele
Date:July 3rd, 2017 02:22 pm (UTC)
(Link)
Ой, вы всё закрыли. Я по цифрам выкладку сделала:
Небольшая квартира примерно в том же районе, где я живу, примерно такой же площади стоит сейчас 72 000 (можно найти и дороже, и дешевле). Калькулятор ипотеки мне говорит, что если я буду платить 15 лет, то месячный платеж - 470 евро (общая стоимость кредита - 12 000). Если растянуть на 20 лет, то 377 евро (общая стоимость кредита 18 500).
From:morfizm
Date:July 3rd, 2017 02:42 pm (UTC)
(Link)
Я изменил числа в посте и спредшите на вымышленные, и теперь это не доллары, а тугрики. Это чтобы читатели не отвлекались на сопоставление чисел к реальной ситуации, а акцентировали внимание на соотношения между числами.

В вашем случае, я так понимаю, ипотека дешевле аренды. Я видел такие случаи, так бывает, но в этом случае пост к вам не относится, т.к. очевидно ипотека выгоднее. Когда ипотека дороже, чем аренда - пусть ненамного, но дороже, тогда возникает повод посчитать всё внимательнее.

Впрочем, наверное, имеет смысл посчитать расходы на жилищное обслуживание (неужели они нулевые? вот, скажем, лифт починить в доме, жильцы же будут скидываться, так?), расходы на ремонт (если мы говорим про 20 лет, то придётся же ремонтировать хоть раз, не так ли?), расходы на тяжёлые бытовые приборы вроде газовой плиты, холодильника. Холодильник может не прожить 20 лет. Налог на недвижимость ещё. Если всё это включить, и будет всё ещё суммарно дешевле, чем аренда, то тогда да, очевидно, ипотека в таком случае побеждает.
From:eternele
Date:July 3rd, 2017 03:21 pm (UTC)
(Link)
Доход по денежным инвестициям - 10%??? Это где такие доходы? В безрисковых надежных фондах?... Очень сомневаюсь.
From:morfizm
Date:July 3rd, 2017 03:23 pm (UTC)
(Link)
http://morfizm.livejournal.com/1114931.html?thread=12479539#t12479539

Безрисковые фонды не нужны. Ипотека это тоже ещё какой риск (огого-какой). Цены на недвижимость ведь могут падать.

Edited at 2017-07-03 03:24 pm (UTC)
From:miris_rants
Date:July 3rd, 2017 03:36 pm (UTC)
(Link)
I actually agree with you that sometimes renting is better than owning. However, I didn't catch as to why you brought up owning a rental property where you are the landlord as an example. This is a very difficult venture, and not too many people enjoy being a landlord (unless you really know what you're doing ;). But majority of people are simply owning their own home, so the whole pain points about landlord risks are not applicable to them.

The major minus of owning a home vs. renting, I see as lack of mobility - you touched on it. I saw several people with job offers in a different city who ended up not doing it because they couldn't sell their property when the market crashed.

For me, however, owning is optimal, and I'll describe this as respects of realities/prices of the place where I live:

1) My current mortgage payment is nearly twice as less than what a house of equal layout/size rents in my neighborhood. I checked. Another words, the landlords pay their own mortgage plus get another chunk of money on top of it from renters. Of course, probably all the amenities are included. But, still.

2) When I was looking for a home, I knew I did not wanted HOA fees so owning a condo was out of the question. My current payment is only what I owe the bank. Yes it is a pain to do maintenance yourself. However, on a monthly basis - what I pay to the landscaping guy, the cleaning lady, the handyman for occasional repair/repainiting of things is still way less per month versus being strapped with $500 a month HOA on top of your mortgage payment.

3) To the "minuses" of homeownership, I'd say that a person has to have an iron discipline as far as being ready to pay the mortgage and plan for the future. Your example had 30-year mortgage breakout. I always knew this was way too long and opted for 15-year instead. The rates were low when I re-financed and my monthly payment went up only around $200. That literally is nothing considering I cut the time of repayment in half. My own personal thing is that I want to pay it off as soon as I can despite the tax break, so even sooner than 15 yrs. While I am writing off a good amount currently due to ownership - the full ownership/being debt free outweigh those benefits for me. For those purposes, I apply a monthly prepayment fixed amount on top of my mortgage amount, which I have to be very disciplined about. My payoff, however, is that I will be in full ownership of my house while still in my 40's. Certainly not "old age" and many working years in front of me still. After the matter of housing will be resolved, the next 15-20 years of work will be dedicated solely to retirement savings/as well as part of money going to "better life" - travel, fun, etc. I realize this is not for everyone - most people live paycheck to paycheck.

4) Up until last year, my house was 10 mins away from my work. :) So distance between home and work was not bad. With the move downtown, yes the commute increased. However, when I see how much my counterparts pay for renting or owning downtown - once again, we're going into double if not triple numbers of what they pay vs. what I pay, and for less space. Commute expenses to down town average at about $240 a month. Compare to several thousands extra in rent for the luxury of being closer to work. Plus, the younger people who can't afford to live real close to work, rent further away anyway and have roommates because they still can't afford rent even living further. So, still commuting, plus roommate. Owning wins.

In conclusion, yes it's very individual. I have friends who say they'll never own because it's not worth it. And others, like myself, who think owning is the only way. But I think as a homeowner, you have to be very anal about finances and planning. That includes savings for major repairs which every house inevitably will need. If you're not anal about finances -
yes, it's a risky venture.

From:morfizm
Date:July 3rd, 2017 04:04 pm (UTC)
(Link)
> However, I didn't catch as to why you brought up owning a rental property where you are the landlord as an example.

It's because it's one of the misguided beliefs that accompany the "owning always better then renting" idea. Majority of people believe that making money on rental property is a great deal and it's an easy and appropriate way to make money, if only I had my own property... or an extra one, so I could rent it out! While in reality it's a very difficult venture, that can only be reasonably profitable for companies that have experience and do it at scale. For individuals it's usually very far from "good investment".

RE your situation - if I remember correctly, your mortgage payment was initially very close to rent, which is a big plus to "mortgage" variant. The only thing that I am not sure of is whether it was a good idea to pay of mortgage faster. My spreadsheet :) doesn't support it in general. See the bottom part of this comment: http://morfizm.livejournal.com/1114931.html?thread=12481843#t12481843

Intuitively, I'd opt for longer mortgage, because I'd think that it's better to borrow more at low rate so I could invest more at higher rate.
From:metaller
Date:July 3rd, 2017 07:37 pm (UTC)
(Link)
Дима, используй lj-cut пожалуйста.
From:morfizm
Date:July 3rd, 2017 10:15 pm (UTC)
(Link)
Я его использую, когда считаю нужным. Например, когда пост очень длинный или там много картинок. Это text-only пост, который можно проскроллить тремя нажатиями на page down. Lj-cut'а не будет.
From:zlata_gl
Date:July 4th, 2017 10:51 am (UTC)

ИМХО

(Link)
Ваши цифры очень странные по ВСЕМ параметрам расчета.
Не знаю, где Вы берете такие супер-выгодные инвестиции.
И сколько раз они "накроются медным тазом" за период в 30 лет.
Уже с начала 21 века было 2 грандиозных обвала.

У нас так:
Я купила квартиру 12 лет назад.
За это время официальная инфляция - процентов 30.
Последние 3 года - вообще 0.
Квартиры продолжают дорожать по 6-7% в год.

Недавно соседи продали точно такую же квартиру - более чем вдвое дороже, чем я купила.
Сегодня за съем такой квартиры платят значительно больше, чем те, кто взял ссуду на 20 лет 10-20 лет назад.
Оно и тогда съем был ненамного дешевле СВЕЖЕЙ ипотеки.
А "старая" ипотека - стабильно намного дешевле съема.

- А если вдруг жилье подешевеет ?
1. Маловероятно.
2. А мне-то какая разница ? Моя квартира останется моей. Ее площадь не уменьшится. Ремонт тоже никуда не денется.

Вероятность того, что инвестиционный фонд заиграется и сбережения там сгорят - гораздо выше.

Всегда лучше самому управлять своей собственностью, чем отдать деньги чужому дяде. Который только и ждет чтобы провернуть аферу и смыться в удобный момент.

"Мы же видели как лишние 20 в месяц расходов меняют конечные накопления за 30 лет на 25 тысяч. "
Вы еще получИте эти 25 тысяч.
Что Вы кУпите на них через 30 лет ?

"Если планировать умереть с нулём наследства, то можно работать меньше"
Ну, если на детей совсем наплевать.

"Дом это намного дороже по обслуживанию (ремонт, оплата коммунальных и прочее) и, в среднем, будет куда дальше ехать до работы."
Квартиру надо сравнивать с квартирой. Дом - с домом.

"планировать, что в старости у меня не будет своего жилья, а я буду арендовать, это отличная идея"
Если у вас там - сплошь долгосрочный съем. У нас все договора - на год, и съемщика раз в год могут выгнать совершенно свободно. Или вздуть цену. Хозяин понимает, что переезд обойдется съемщику дороже, чем лишние 200 шек/месяц.
From:morfizm
Date:July 4th, 2017 12:18 pm (UTC)

Re: ИМХО

(Link)
"Что Вы кУпите на них через 30 лет?"
Обратите внимание, что все выкладки с учётом инфляции. Т.е. речь идёт про 25 тысяч в сегодняшних деньгах. Это в абсолютном значении будет намного больше через 30 лет.

"Ну, если на детей совсем наплевать."
Вы считаете, что если хоть чуть-чуть не наплевать на детей, то обязательно нужно оставить им наследство? Очень щедрая и интересная точка зрения. На здоровье, конечно. Хочется работать больше - работайте больше! :)

From:soloviewoff
Date:July 6th, 2017 04:24 am (UTC)
(Link)
Говорят (https://www.forbes.com/sites/financialfinesse/2012/06/20/why-your-investment-returns-could-be-lower-than-you-think), что 10% по S&P 500 это все маркетинг и реальная цифра ближе к 7%. Плюс налог с дохода (можно до некоторой степени избежать через roth backdoor, думаю).

Мобильность - важное преимущество аренды. Но мобильность более критична в молодом возрасте. Возможно, оптимально до какого-то возраста снимать, а потом покупать за накопленный кэш, когда уже точно знаешь, где хочешь жить. Тут надо еще учесть, что с возрастом перемещаться может быть все сложнее - видел как-то переезд пожилой пары к нам в комплекс: видно было, что им это далось тяжело и морально, и физически.

Сложный топик без однозначного ответа.
From:morfizm
Date:July 6th, 2017 12:38 pm (UTC)
(Link)
Мои 10% получены через аккуратно посчитанный корень N-й степени из отношения за N лет, с учётом reinvestment of dividends, где N примерно 100. Так что все три абзаца не относятся к делу.

Что относится - так это:

(а) Да, true, что волатильность S&P такая, что за 20 лет может быть меньше, если ты войдёшь и выйдешь в неудачный момент. Впрочем, с покупкой-продажей квартир и домов такая же херня.

(б) Существует число 7% - это без реинвеста дивидендов. ETF индексы обычно реинвестят.

Мне тоже переезжать тяжело, но плюсы перевешивают. Мне кажется, с возрастом мобильность будет важнее, потому что движение - жизнь. (Т.е. да, будет тяжело, но надо :))