morfizm (morfizm) wrote,
morfizm
morfizm

Categories:

Ликбез про недвижимость

Этот пост написан в контексте победы здравомыслия, борьбы со штампами и массовыми заблуждениями. Я совершенно не против заблуждений - пусть себе народ заблуждается сколько хочет, так даже веселее! Главное только, чтобы они не проникали ко мне через мой круг общения. По некоторым вопросам они, к сожалению, проникают, поэтому с такими случаями необходимо бороться.

Один из подобных давно избитых вопросов - это недвижимость. Вот это "как бы очевидное", что владеть квартирой - хорошо, а аренда это, мол, бессмысленное транжирство, отдача денег, которые могли бы быть "своими", если бы ты вместо аренды покупал. Существует множество факторов как в пользу покупки, так и в пользу аренды, и понятно, что бывают случаи, когда покупать действительно выгоднее, но эти случаи должны быть результатом взвешенного расчёта. Я протестую против такого штампа, что, мол, покупка очевидно лучше, а аренда - это, очевидно, транжирство. Нет, это не так, и ни фига там не очевидно. Но мы разберёмся. Я не специалист по недвижимости и ипотекам, но расчёты будут простые, чтобы разобраться будет достаточно математических выкладок школьного уровня. Сложение, умножение, возведение в степень.

Я начну с упрощённых моделей, а потом буду постепенно добавлять разные факторы, приближающие их к реальностям. Предствим себе, что мы живём в идеальной рыночной экономике, всё ликвидно, ни на что нет монополий, предложение примерно равно спросу и нет налогов. В этом случае цена товара или услуги будет отражать реальную стоимость её исполнения специалистом в этой области, с учётом зарплаты, на которую такой специалист может рассчитывать. Из этой идеи очевидно следует, что любые маломальски сложные товары и услуги невыгодно производить самому, а выгодно приобретать, кроме одного единственного случая - если именно вы хороший специалист области оказания этих услуг или производства этих товаров. Как правило люди специалисты в чём-то одном, поэтому (в рамках этой упрощённой модели) подавляющее большинство услуг следует приобретать. Предоставление жилья в аренду - это сложная услуга, следовательно, всем, кроме специально обученных управляющих недвижимостью, должно быть выгоднее арендовать, чем делать вид, будто бы ты достаточно хорошо разбираешься в том, в чём ты не специалист.

Почему это сложная услуга?
1. Нужно брать на себя риски. Ожидаемый возврат как пропорция от инвестиций (покупки жилья) - волатилен. Есть риск, что регион станет менее популярен. Есть риск аварий и катаклизмов. Есть риск мошенничества. Есть политический риск - например, пришедшие к власти социалисты могут ввести закон, запрещающий повышать аренду больше 1% в год, а инфляция будет, допустим, 3%. На таких условиях спустя 10-20 лет придётся сдавать в аренду практически задаром. И вы заранее не знаете, что произойдёт.
2. Нужно следить за этим жильём. Проводить ремонт, тратить на амортизацию и обслуживание крупной бытовой техники (вроде газовой плиты) и прочее.
3. Жильцы это риски. Их нужно искать, проверять, выселять, если они не хотят выселяться, искать новых и терпеть простои.
4. Налоги. Для обычного частного лица, сдающего квартиру в аренду, это доход, нужно его декларировать и по-честному платить подоходный налог. Крупные предприятия, сдающие в аренду жилые комплексы, могут минимизировать этот доход разными способами (например, вкладываться в расширение бизнеса и в другие инвестиции, оплачивать расходы по п.2 и п.3 и списывать с налогов, и прочее). Частные лица, как правило, не могут, им труднее.

Покупка своего жилья - это, во-первых, претензия будто бы ты разбираешься во всех этих вещах наравне с опытными специалистами, во-вторых, взятие ипотеки - т.е. оплата дополнительной услуги кредита: банк оценивает ваши риски как плательщика и страхуется от них благодаря процентной надбавке. По этим двум причинам это должно быть менее выгодно, чем аренда.

Почему же всё-таки считается, что выгодно?
На это есть два ответа. Один - таки есть разные обстоятельства (в частности, гос. дотации), могущие дать перевес в сторону покупки. Я про это напишу подробней ниже. Второй - потому что это популярное заблуждение, а многие люди просто не привыкли правильно подсчитывать. Займёмся вопросами подсчёта.

Считать надо, конечно же, на долгий срок. Нужно взять два варианта: один - это аренда жилья, второй это покупка точно такого же жилья (важный момент: именно точно такого же, не лучше! распространённая ошибка - сравнение яблоков с апельсинами, потому что люди склонны покупать более хорошее жильё, чем они бы согласились брать в аренду). Для каждого из этих двух вариантов нужно зафиксировать все остальные параметры - доходы и расходы, и посчитать, сколько останется к концу срока (когда кредит по жилью будет выплачен) суммарных накоплений. В случае аренды это будут просто денежные накопления и инвестиции, в случае покупки будет всё то же самое плюс рыночная стоимость полученного жилья на этот момент. Чтобы сравнивать яблоки с яблоками, необходимо рассмотреть вариант будто мы немедленно продаём выплаченное жильё по рыночной стоимости в конце срока 30 лет. Надо также правильно учесть инфляцию.

Пример расчёта. Цифры абстрактные, назовём их "тугриками", у них есть только сравнительный смысл. Я в первой версии поста использовал более правдоподобные числа, но это привело к обильному офтопику.

Из чего исходим:
1. Инфляция 3% в год. Я взял для примера среднюю долларовую инфляцию за 100 лет, поэтому мне нравится брать это за основу в упрощённых моделях, хотя, конечно, past performance doesn't guarantee future results, никто на самом деле не может знать, какова будет инфляция следующие 30 лет; последние 10 она была близка к 0%.
2. Аренда двухкомнатной в городе N-ске: 340 тугриков в месяц, будем считать, что она будет расти вместе с инфляцией. Для каких-то городов это будет неверно, например, потому что там сейчас "бум" и все съезжаются туда и всё дорожает куда быстрее инфляции, но мы же говорим про долгий срок, 30 лет, правда же? на очень долгий срок у аренды нет никаких причин расти быстрее средней инфляции.
3. Стоимость этой же двухкомнатной в N-ске: 75000 тугриков + 70/мес за обслуживание (доля хозяина квартиры в домовые расходы) + 750/год налог на недвижимость. Будем считать, что обслуживание и налог на недвижимость будут тоже расти вместе с инфляцией.
4. Проценты по кредиту на 30 лет: фиксированные 4%. На самом деле это очень низкие проценты, и туда уже включены разные гос.дотации, в частности, сам факт, что существуют кредиты под фиксированные проценты - это требование закона; но для грубых прикидок мне удобнее рассматривать фиксированный кредит. Что это означает? Это означает, что человек каждый месяц платит некоторую сумму X, из которых 1/12 от 4% с остатка долга будет "интересом" (на самом деле, не 1/12, а чуть меньше из-за сложных процентов... настоящая месячная доля будет корнем 12-й степени из 1.04), а всё остальное будет идти на погашение долга. X будет рассчитан таким образом, чтобы ровно за 30 лет выплатить долг целиком. Сумма фиксирована, просто в первые годы доля интереса в выплатах будет намного выше, а ближе к концу она будет почти нулевая. Это довольно популярный вид кредитов в США. Опять же, удобно для рассчётов: фиксированная сумма каждый месяц. Важный момент: она не будет увеличиваться с инфляцией.
5. Как зарплата человека, так и его расходы, будут постепенно расти пропорционально инфляции. Стало быть, объём, который человек откладывает в накопления, будет тоже расти с инфляцией. Для простоты возьмём зарплату в 20000/год и расходы без учёта жилья 12000/год. Для простоты пока будем считать всё как будто оно без подоходного налога. Т.е. остаётся 8000 в год, которые можно частично тратить на аренду, а остальное откладывать в накопления, а можно вкладывать в "свою квартиру" и остальное в накопления.
6. Накопления - это инвестиции в S&P500, который (опять же, берём среднее за 100 лет) растёт со скоростью 10% в год (или 7% с поправкой на инфляцию, но мы её и так будем учитывать).
7. Рост стоимости жилья... это интересный вопрос. Это очень сильно зависит от региона и от времени. Например, в США был очень сильный рост (порядка 6-7%) почти весь 20-й век, а последние 10-15 лет рост почти нулевой. В каких-то регионах жильё не дорожает. В каких-то идёт вниз. В целом, недвижимость считается инвестицией низкого риска, поэтому в качестве расчётной цифры ожидаемого роста за 30 лет я бы не брал число выше 3% годовых.

Для простоты будем считать, что нам дали кредит на всю сумму, с нулевым первым взносом. Mortgage calculator даёт 358/мес.
Считаем начиная с 2018 года (по 2048)...
Будем считать всё в ценах на 2018, т.е. суммы уменьшены с поправкой на инфляцию (именно поэтому в моей табличке стоимость аренды не растёт, а ипотечный платёж уменьшается - он тот же в абсолютных деньгах, но становится меньше со временем в пересчёте с учётом инфляции)

Я выложил Google Spreadsheet с калькуляцией:
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1ZpdxlWoAXcqkYexdjAxafps4aID9w9IJ-5aNmmCwi24/edit?usp=sharing

С этими исходными данными варианты почти одинаковые, аренда даёт на 2% больше накоплений к концу срока. Эти 2% это и есть переплата за то, что ты пытаешься заниматься не своим делом - обеспечивать себя жильём, когда на самом деле нужно обеспечивать себя деньгами, занимаясь по своей профессии, а всё остальное приобретать уже за деньги. (Шутка. На самом деле, результат очень неустойчив в зависимости от небольшого изменения исходных данных и просто так повезло, что получилось 2% в одну или в другую сторону. Могло получиться и 20%. В любую из сторон.)

Обратите внимание на такой психологический момент: суммы вроде как почти одинаковые - аренда 340/мес, а ипотечный платёж лишь немногим больше, 358, но зато, казалось бы, в первым случае "отдаём деньги дяде", а во втором "вкладываем в своё", но почему-то суммарная разница получилась в пользу аренды. В данном случае это из-за платы за обслуживание (HOA или эквивалент) и налога. На самом деле ещё не учтен ремонт и амортизация бытовой техники: раз в 5-10 лет нужно менять стиральную машину, сушилку, раз лет в 15 капитальный ремонт плиты. Ковры живут 10-15 лет, не больше. За 30 лет хотя бы один раз нужно сделать полный кап.ремонт. Если всё это учесть, то вариант аренды будет ЕЩЁ лучше! :) Я это не учёл.

Впрочем, это всё равно полезный spreadsheet. Можно поиграться с процентами. Например, что если доход с инвестиций не 10%, а 7%? Тогда ипотека на 15% лучше. Что если рост недвижимости не 3%, а 0%? Тогда аренда на 15% лучше. Что если аренда не 340/мес, а 320/мес? Тогда сразу +6% разницы в пользу аренды. Это 25000.

Какую мысль я хочу донести: я не хочу сказать, что аренда безусловно лучше покупки. Я спорю с идеей, будто бы "покупка всегда/очевидно/безоговорочно лучше аренды". Это далеко не так, и это очень распространённое заблуждение, миф. Правильный ответ в каждом случае свой и чтобы его найти, должен делаться внимательный расчёт с учётом всего-всего. Мой spreadsheet не даёт правильного ответа, да и там учтено далеко не всё (например, нет налогов, нет амортизации и ремонта), он лишь призван проиллюстрировать необходимость делать эти внимательные расчёты, а не слепо идти на поводу популярного мнения.

В США по финансам ипотека может перевешивать в силу значительных дотаций через налоговые льготы. Например, та часть ипотеки, которая "проценты", может частично или полностью списываться с налогов (там в какой-то момент приходит злобный AMT, и она перестаёт списываться). Налог на недвижимость тоже списывается с налогооблагаемой базы. А экономия подоходного налога при высоких зарплатах - очень существенный момент. Ещё: есть deductible, кажется, полмиллиона на семью, по подоходному налогу с продажи жилья, если это было основное жильё, в котором ты жил (а не купленное как инвестиция под сдачу в аренду). Т.е. ещё одна экономия на налогах - меньше платишь налога с разницы между продажной стоимостью и покупной.

С другой стороны, есть так же и минусы. Скажем, привязка к определённому месту сильно ограничивает возможность заработка. Для смены работы может быть необходимо далеко ездить, это ухудшает качество жизни. Люди будут иметь тенденцию реже менять работу, а это коррелирует с более низкими доходами. Есть и многое другое. Я перечислю те плюсы, что я знаю для США и России/Украины, но в каждом случае нужно считать по своему, с учётом конкретного региона, и даже города. Подчеркну, что если у вас была какая-то интуиция на этот счёт раньше, но потом вы переехали в другую страну, то нужно всё пересчитать заново. Эта интуиция плохо обобщается и плохо переносится.

Что касается инвестиционного жилья - там ситуация намного хуже, потому что и налогообложение другое, и проблемы есть добавочные. Скажем, хозяин квартиры, в которой я живу, платит HOA (плата за обслуживание) и платит специальной фирме страховые взносы за услуги по обслуживанию и ремонту крупных приборов. По сути он получает менее 4% годовых возврата, в купе с кучей гемора и рисков, и ещё вынужден платить полный подоходный налог с этих 4% (а это может быть и половина суммы в Калифорнии). Он сам мне говорил, что как инвестиция - это было очень плохое решение, он жалеет. Впрочем, он покупал квартиру, чтобы жить, просто у него изменились семейные обстоятельства и он решил оставить жильё, а не продавать.

Плюсы покупки:
- Как правило, жильё под покупку строится более качественное. Т.е. шире выбор качественного жилья, с хорошей звукоизоляцией и т.п. Шире выбор жилья с большим количеством комнат, гаражей и пр.
- Нет человека, с которым нужно согласовывать мелкий ремонт, можно поменять обои и т.п. Впрочем, это сомнительный плюс, потому что в случае аренды можно просто переехать туда, где такие обои, которые тебе нравятся. Очевидный плюс своего жилья - можно делать перепланировку на что-то совсем экзотическое, просто не существующее на рынке арендного жилья.
- Возможны гос.дотации и налоговые льготы (для США - крупные).
- Взятие ипотечного кредита возможно под более низкие проценты, чем возврат инвестиций. В общем случае выгоднее иметь комбинацию из кредита и инвестиций, чем вариант "без долгов".
- Можно "спрятать" богатство... например, это может быть важно, когда дети пойдут в университет. Университеты дают скидку бедным семьям. Критерии бедности учитывают как объём накоплений родителей, так и их доходы, но, как правило, закон защищает основное жильё, в котором ты живёшь, от таких учётов. Например, было X денег, купил квартиру за 2X - сразу из богатых превратился в бедные, теперь у тебя X долгов, получи скидку на обучение.
- Можно "спрятать" богатство от кредиторов в случае банкротства. Закон охраняет две вещи - пенсионные накопления и основное жильё, в котором ты живёшь.
- Легче прогнозировать расходы, платёж за ипотеку фиксирован.

Специальные дополнительные плюсы для России/Украины по сравнению с США и Европой:
- Вложение в жильё куда более надёжно, потому что мало надёжных альтернатив (банковская система имеет куда более высокий риск, осложнён выход на зарубежные инвестиции и финансовые рынки, "свой бизнес" делать сложнее и рискованнее)
- Есть вопрос "прописки", который очень сложно решать без наличия своего жилья. Необходима кооперация родственников, чтобы они тебя прописали, всё это дополнительные риски и сложности.
- Разница между доходом и стоимостью жилья (как ипотека, так и аренда) намного выше, что делает квартирный вопрос культовым. Своё жильё это мечта, статус, средство самореализации.

Минусы покупки, они же плюсы аренды:
- Легче прогнозировать накопления к старости, т.к. нет крупнейшней и довольно рискованной инвестиции - своего жилья, накопления можно держать в фондах, в которых выше отдача и ниже риск... Обратите внимание, что уровень риска от "вложений в рынок недвижимости" (скажем, в индексный фонд, связанный с компаниями, владеющими большим объёмом недвижимости и занимающиеся ею), это не то же самое, что уровень риска от одного конкретного экземпляра недвижимости - твоего дома или квартиры. В конкретном случае риск намного выше. В России/Украине отдельный дополнительный риск потери жилья в следствие мошенничества или вследствие семейных передряг (разные там разделы что кому принадлежит между родственниками - истории на эту тему, как правило, одна отвратительнее другой!)
- Легче больше зарабатывать, потому что легче переехать поближе к работе. При прочих равных, больше выбор работ. Переезд это трата какой-то суммы денег, пара недель работы и пару месяцев постепенного разгребания бардака. Потери от продажи и последующей покупки это потеря в 5-10 раз большего количества денег, куда больше работы, куда меньше выбора. Проект минимум на полгода, а то и на год.
- В стоимость аренды включён ремонт жилья и обслуживание инфраструктуры (краны, трубы) и крупной бытовой техники. Если со временем "засрал" и захотелось хорошего ремонта - взял и переехал, делов-то.
- Ниже риск с неудачными соседями. Надоели соседи - взял и переехал, делов-то.
- Психологически легче заниматься своим делом. Меньше "домашних проектов". Домовладельцев, как правило, засасывает в проекты по ремонту и улучшению, "оножесвоё", а это распыление творческого потенциала на ерунду. Это работа в области, в которой ты не специалист, но делаешь вид, что разбираешься, и, скорее всего, на долгий срок это негативно отразится на объёме накоплений и/или на качестве жизни.
- Отдельной строкой: жильё с ремонтом, как правило, стоит непропорционально дороже, чем жильё, требующее ремонта. Разница может быть четырёхкратной. Разумная экономия подсказывает, что очень выгодно покупать без ремонта, а это значит заведомо навешивать на себя кучу геморроя. Либо переплачивать в четыре раза. В случае арендного жилья такой неприятной дилеммы нет.
- Покупка имеет closing costs - какие-то разовые денежные потери (оплата риэлтора и проч.) в дополнение к первому взносу.
- Легче сопротивляться захламлению (жильё под продажу, как правило, более просторное, а это значит, больше места для хлама).
- Легче сопротивляться ненужным расходам (жильё под продажу, как правило, более дорогое, а это соблазн потратить больше, чем тебе на самом деле нужно). Все эти разговоры будто бы "своё жильё лучше тем-то и тем-то" как правило по сути исходят из сравнения плохого арендного жилья с хорошим покупным. Нужно по-честному сравнивать яблоки с яблоками.
- Меньше перетруждаешься. Домовладельцы редко поступают рационально, т.е. продают своё жильё в старости и покупают annuity. Как правило, они сохраняют своё жильё своим, таким образом, к моменту смерти имеют огромный asset, который они при жизни не потратили. Если планировать умереть с нулём наследства, то можно работать меньше (менее интенсивно или меньшее количество лет) для того же точно результата по уровню жизни в старости. Мне кажется, планировать, что в старости у меня не будет своего жилья, а я буду арендовать, это отличная идея, и даст мне кучу гибкости относительно того, где я могу жить, путешествовать, чем заниматься.
- В США покупка своего жилья это, как правило, дом, а не квартира, потому что тут принято мечтать о своём доме (часть классической "американской мечты"). Дом это намного дороже по обслуживанию (ремонт, оплата коммунальных и прочее) и, в среднем, будет куда дальше ехать до работы. Об этом редко думают заранее или считают это "необходимым злом", но, на самом деле, это может сильно повлиять на конечный итог. Мы же видели как лишние 20 в месяц расходов меняют конечные накопления за 30 лет на 25 тысяч. Когда арендуешь, нет давления окружающих в пользу дома - вполне социально приемлемо арендовать квартиру.
- В Европе и России есть отдельный минус покупки жилья - это отсутствие ипотеки с фиксированным процентом (или: очень плохие условия для такого типа ипотеки, что фактически вынуждает людей брать ипотеку с плавающим процентом). Это осложняет прогнозы и сильно увеличивает риск финансово неправильного решения.
Tags: 1, money
Subscribe
  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 70 comments