morfizm (morfizm) wrote,
morfizm
morfizm

Categories:

Покупка жилья или аренда

Ну что, продолжим злободневную тему? Особенно сейчас, когда кризис, mortgage rates опустились до рекордных 3.5% годовых за "30-year fixed"!
Это рекорд за много лет: http://www.freddiemac.com/pmms/pmms30.html
А если учесть, что сейчас из-за кризиса, возможно, пойдут foreclosures и распродажи на аукционе, это самое шикарное время, чтобы купить жильё, не так ли?

Последний пост был две недели назад, https://morfizm.livejournal.com/1346842.html "ваш капитал включает в себя ваше жильё". Многие восприняли этот пост как рассуждения в стиле "что лучше - покупка или аренда?", хотя мой главный поинт того поста был не в том, что один из этих вариантов лучше другого, а в том, что когда проводишь расчёты, жильё нельзя "подразумевать". Жильё это, прежде всего, финансовый инструмент, который имеет определённую ликвидность, продажную стоимость, расходы на maintenance, и даёт какие-то плюшки в течение года - например, можно не платить аренду, зато надо платить какие-то другие вещи.

Я сделал модельку в Google Sheet, в которую ввёл параметры моего сегодняшнего жилья - там реальная сумма, которую я плачу за аренду, и реальная стоимость очень похожей квартиры вот прямо в моём доме. Процентики по HOA, property tax и homeowner insurance я тоже взял реальные. Налоги у нас нынче списываются так: property tax до 10k, а интерес списывается весь, но с той части ипотеки, которая не превышает 750 тыс. Кстати, если сравнивать с арендой, то там ещё надо standard deduction учесть, но я его не учёл (пару очков форы в пользу покупки).

Важные параметры - это сколько я могу заработать на savings, чему равна инфляция и как быстро растёт стоимость жилья. Я взял средние числа за прошлый *век*. Понятно, можно до бесконечности спорить, насколько я не прав, но мне нужно было взять хоть какие-то числа, и мне показалось, что исторические за прошлый период это самое лучшее. Инфляция 3%, рост недвижимости 4%, рост стокмаркета с реинвестом дивидендов - 10% (без поправки на инфляцию). Кстати, я сначала начал считать в сегодняшних долларах, но потом понял, что удобнее поправку на инфляцию не делать. По сути, инфляция влияет только на интерпретацию конечных остатков, а также на налоговый вычет - я предполагаю, что лимиты по налоговым вычетам будут расти вместе с инфляцией.

У меня получилось, что выгоднее арендовать. Разница в 800 тыс долларов через 30 лет.
Но потом я поигрался со спредшитом и пришёл к такому выводу: что всё это очень хрупкое уравнение и результат невероятно чувствителен к малейшим изменениям параметров.
Например:
* Уменьшение процента роста инвестиций с 10% до 8% меняет соотношение и даёт 700 тысяч в пользу покупки.
* Уменьшение marginal tax rate до 35% добавляет ещё 700 тыс в пользу аренды. (Это вариант "если бы я был в штате без налога штата").
* Если убрать HOA fees, то будет перевес 1.5 миллиона в пользу покупки. Конечно, если бы не было HOA fees, то и аренда была бы другая, и стоимость, в общем, это надо смотреть каждый конкретный вариант.
* Уменьшение downpayment'а с 20% до 10% делает перевес 100 тыс в пользу покупки (т.е. добавляет 900 тыс к варианту покупки). 10% - это значительная сумма, и если она будет 30 лет болтаться в долгосрочных инвестициях (в сток маркете), это окажет значительный эффект.

На соседнем листе я обсчитал вариант khulinich (по публичной информации из вот этого комментария: https://morfizm.livejournal.com/1346842.html?thread=16599066#t16599066) и получил, что там наоборот, перевес в пользу покупки. У россиян значительно ниже налоги, выше инфляция и меньше процент долгосрочного заработка нна накоплениях.

Мне было бы крайне интересно, если бы кто-нибудь внимательно глянул на спредшит, и указал бы мне на что-то, что я не учёл или где ошибся.
Initial Savings я поставил совершенно от фонаря, просто чтобы числа не получались совсем уж отрицательными. Понятно, что это не влияет на сравнение вариантов между собой.

https://docs.google.com/spreadsheets/d/1469TO7F-UAwQtUxMNpGNKxPaqugskiI7L4mSJovVTqc/edit?usp=sharing
Tags: 1, money
Subscribe
  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 42 comments