Мы обсуждали этот вопрос с коллегой, который поначалу не соглашался с этим тезисом. Запишу важный аргумент, который его окончательно убедил.
Хотя, казалось бы, ипотека это кредит с очень большим плечом, поэтому импакт от даже небольших процентов должен быть кратным - но нет.
И даже тот факт, что 30-year-fixed имеет нелинейное соотношение интереса и принципала, тоже не играет никакой роли.
Простой умозрительный эксперимент:
Возьмём для простоты срок в 3 года (будем считать что за этот срок вложение в рынок уже приносят стабильный среднегодовой возврат в 10% - это не так, конечно, в реальности надо брать 10-15 лет, но можно повторить все те же расчёты для другого срока, просто цифры будут менее "умозрительны") и представим себе, что ипотека у нас interest-only. Это такая форма ипотеки, когда ты платишь только интерес, а principal вообще не платишь, и можешь так делать десятки лет, кстати. Обычно её дают под чуть большие проценты, но очень близкие. Допустим, это 3.5% годовых. Возврат инвестиций берём без поправки на инфляцию, 10%. Это нужно чтобы сравнивать "яблоки с яблоками", потому что ипотека оперирует фиксированными долларами, без поправки на инфляцию.
Представим себе, что у меня есть крупная ипотека (скажем, на мегабакс), и вдруг у меня появились на руках 100 тысяч долларов, с которыми я могу сделать одно из двух - могу досрочно погасить часть ипотеки (выплатить 100 тысяч в счёт principal-а), а могу вложить в инвестиции. Также для простоты представим себе что по окончании срока в 3 года мы закрываем позицию. Т.е. во втором случае мы продаём инвестиции, откладываем прибыль и берём в руки свои изначальные 100 тысяч долларов, а в первом случае берём 100 долларов ипотечный кредит, чтобы сумму долга (principal) вернуть к изначальным цифрам. Нам осталось сравнить, что больше - прибыль, полученная во втором случае, или сэкономленные деньги на интересе ипотеки за эти три года, благодаря тому, что principal был на 100 тысяч меньше.
Во втором случае у нас сложные проценты - 10% годовых три года подряд, 1.10^3 = 1.331, т.е. мы заработали $33,100. В первом же случае объём экономии на процентах составил ровно 3.5% от 100 тыс, не важно, какая была общая сумма ипотеки. Это $3,500 * 3 = $10,500. Конечно, эти сэкономленные проценты можно куда-то вкладывать, а не просто хранить, но вряд ли под те же 10% годовых. Ведь 10% годовых это среднее за долгий срок, а проценты у нас хранятся разный срок, от долгого до короткого. Но, допустим, это 10%, оценим сверху. Получим: $3,500 * 1.1^2 + $3,500 * 1.1^1 + $3,500 * 1.1^0 = $3,500 * (1.21 + 1.1 + 1) = $11,585. Немногим больше. Даже 4% возврат по инвестициям уже побил бы это число (было бы $12,486).
Короче говоря, выплачивать ипотеку досрочно в США - это очень плохая идея (
miris_rants на заметку!). Она хорошая только если возможности для инвестиций хуже, чем проценты по ипотеке. У россиян ситуация уже спорная и там "чёрт его знает", а в США если есть лишняя наличность - однозначно, вкладывать в рост, оставляя долг по ипотеке как есть. 