morfizm (morfizm) wrote,
morfizm
morfizm

Categories:

Инвестирование против досрочной выплаты ипотеки

Если мы рассматриваем достаточно длинный период, чтобы с большой уверенностью говорить о росте инвестиций под какие-то проценты, то если эти проценты выше ипотечных, то досрочно выплачивать ипотеку не выгодно.

Мы обсуждали этот вопрос с коллегой, который поначалу не соглашался с этим тезисом. Запишу важный аргумент, который его окончательно убедил.

Хотя, казалось бы, ипотека это кредит с очень большим плечом, поэтому импакт от даже небольших процентов должен быть кратным - но нет.
И даже тот факт, что 30-year-fixed имеет нелинейное соотношение интереса и принципала, тоже не играет никакой роли.

Простой умозрительный эксперимент:

Возьмём для простоты срок в 3 года (будем считать что за этот срок вложение в рынок уже приносят стабильный среднегодовой возврат в 10% - это не так, конечно, в реальности надо брать 10-15 лет, но можно повторить все те же расчёты для другого срока, просто цифры будут менее "умозрительны") и представим себе, что ипотека у нас interest-only. Это такая форма ипотеки, когда ты платишь только интерес, а principal вообще не платишь, и можешь так делать десятки лет, кстати. Обычно её дают под чуть большие проценты, но очень близкие. Допустим, это 3.5% годовых. Возврат инвестиций берём без поправки на инфляцию, 10%. Это нужно чтобы сравнивать "яблоки с яблоками", потому что ипотека оперирует фиксированными долларами, без поправки на инфляцию.

Представим себе, что у меня есть крупная ипотека (скажем, на мегабакс), и вдруг у меня появились на руках 100 тысяч долларов, с которыми я могу сделать одно из двух - могу досрочно погасить часть ипотеки (выплатить 100 тысяч в счёт principal-а), а могу вложить в инвестиции. Также для простоты представим себе что по окончании срока в 3 года мы закрываем позицию. Т.е. во втором случае мы продаём инвестиции, откладываем прибыль и берём в руки свои изначальные 100 тысяч долларов, а в первом случае берём 100 долларов ипотечный кредит, чтобы сумму долга (principal) вернуть к изначальным цифрам. Нам осталось сравнить, что больше - прибыль, полученная во втором случае, или сэкономленные деньги на интересе ипотеки за эти три года, благодаря тому, что principal был на 100 тысяч меньше.

Во втором случае у нас сложные проценты - 10% годовых три года подряд, 1.10^3 = 1.331, т.е. мы заработали $33,100. В первом же случае объём экономии на процентах составил ровно 3.5% от 100 тыс, не важно, какая была общая сумма ипотеки. Это $3,500 * 3 = $10,500. Конечно, эти сэкономленные проценты можно куда-то вкладывать, а не просто хранить, но вряд ли под те же 10% годовых. Ведь 10% годовых это среднее за долгий срок, а проценты у нас хранятся разный срок, от долгого до короткого. Но, допустим, это 10%, оценим сверху. Получим: $3,500 * 1.1^2 + $3,500 * 1.1^1 + $3,500 * 1.1^0 = $3,500 * (1.21 + 1.1 + 1) = $11,585. Немногим больше. Даже 4% возврат по инвестициям уже побил бы это число (было бы $12,486).

Короче говоря, выплачивать ипотеку досрочно в США - это очень плохая идея (miris_rants на заметку!). Она хорошая только если возможности для инвестиций хуже, чем проценты по ипотеке. У россиян ситуация уже спорная и там "чёрт его знает", а в США если есть лишняя наличность - однозначно, вкладывать в рост, оставляя долг по ипотеке как есть.
Tags: 1, money
Subscribe
  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 27 comments