morfizm (morfizm) wrote,
morfizm
morfizm

Categories:

Недвижимость или фондовый рынок?

Возник очередной спор на эту тему.

Краткое содержание предыдущих серий

- Я считаю, что по деньгам недвижимость и фондовый рынок примерно одинаковый потенциал.
- Чтобы было чуть лучше, требуется использовать личные бенефиты (налоговые льготы), а для этого надо всем заниматься самому - это много возни.
- Недвижимость, в которой живёшь, имеет для меня, как свободолюбивого человека, больше психологических факторов против: и лишняя привязка, и возня с ремонтом.
- Существует уйма заблуждений по поводу владения недвижимостью.

Самое простое из распространённых заблуждений звучит так: "аренда, это деньги, выбрасываемые на ветер/отдаваемые дяде, которые я мог бы вкладывать в свой капитал, если бы взял ипотеку".

Чтобы развеять заблуждение, надо сравнивать яблоки с яблоками, начать и закончить в тех же обстоятельствах. Допустим, я начинаю с накоплений в 1 миллион долларов. Начать с довольно большого числа удобно - во-первых, оплата downpayment'а не уведёт меня в минус, во-вторых, мне не нужно использовать лишнюю переменную для регулярного дохода - будем считать, что я уже рантье и живу с процентов с этого миллиона. Теперь представим себе, что в одной альтернативной реальности я покупаю квартиру - в точности такую, в какой я сейчас живу, в том же доме - выплачиваю её 30 лет, а в другой - я эту же квартиру арендую. Давайте сравним мой "net worth" в обоих случаях. Net worth это ликвидационная стоимость моего портфеля, т.е. сумма накоплений плюс стоимость недвижимости. Тут не учитываются возможные налоги с роста капитала, ну, чёрт с ними, для простоты, проигнорируем.

Для моей квартиры платёж по ипотеке был бы $35,885 в год, а сумма арендных платежей была бы $39,000. Уже выгодна ипотека, не правда ли? Мало того, аренда, в среднем, растёт под 4% годовых, а ипотека остаётся такой же! К концу 29-го года аренда вырастет почти втрое (будет $121,627), а ипотека будет всё те же $35,885! Я сэкономил кучу денег, да ещё и получил приз в конце марафона - квартиру в своём распоряжении, втрое подорожавшую (потому что квартиры тоже, в среднем, на 4% в год растут). Казалось бы, ипотека это no-brainer?

Как бы не так! С ипотекой мой net worth через 30 лет получается равным 6.3 миллиона, а с арендой - 8.3 (см. спредшитик с калькуляцией). Отдавать дяде оказалось на 2 миллиона выгоднее, чем "вкладывать в своё". Как же так?

А вот как.

Во-первых, на своё уходит значительно больше, чем $35,885 в год. Надо добавить HOA 1.2% (от полной стоимости квартиры), property tax 1.2%, homeowner insurance 0.2% и бюджет на ремонт - 1%. (Когда ты арендуешь по рыночной цене, ты свободно перемещаешься в другие квартиры, которые уже отремонтированы, потому расходы на ремонт не на тебе!). В моём случае это получается $35,885 + $9,900 + $9,900 + $1,650 + $8,250 = $65,585 - почти вдвое больше, упс! Да, конечно, аренда в какой-то момент сравняется с этой цифрой и будет расти, но это произойдёт только через 13 лет. Всё это время аренда была по факту дешевле, а разницу я мог откладывать в рост и это отложенное в рост вполне могло скомпенсировать всю последующую экономию от более дорогой аренды.

Во-вторых, 20% downpayment + 4% closing costs. Слева ты эти 24% сразу тратишь, уменьшая свой капитал на примерно 200 тыс, а справа эти деньги в работе - растут в инвестициях, со среднерыночной скоростью (10% годовых). Одно лишь это уже может серьёзно нарушить уравнение в пользу аренды.

Конечно, реальная ситуация может быть другой - можете скопировать себе этот спредшит, поиграться с ним и посмотреть, что выгоднее именно у вас. Кстати, я делал этот обсчёт для России и у меня получалось, что в России намного выгоднее покупать. Но там другие реалии - там выше аренда, ниже сопутствующие расходы, и, главное, отсутствие хорошего выхода на фондовые рынки чтобы можно было пусть в рост сэкономленную от ипотеки наличность.

Но мораль из этой истории такова, что "платить дяде" может быть выгоднее, чем "платить себе". Вся эта метафора про дядю и себя придумана банками и агентами по недвижимости, чтобы заработать на людях, берущих ипотеку. А на самом деле, надо внимательнейшим образом считать. Случай, когда было бы сразу очевиден ответ в пользу ипотеки - это если суммарно все расходы на ипотеку (с учётом косвенных, ремонта и прочего) меньше стоимости аренды прямо сегодня, а также даунпеймент нулевой, а также рынок недвижимости не падает, а хотя бы держится на плаву или растёт. Поменяй любое из этих условий, и уже будет неочевидно.

А как же плечо?

Ну вот, покупаю я квартиру за миллион, плачу всего 20% даунпеймент, а банк добавляет свои 80%, при этом рост стоимости недвижимости идёт с полной суммы (т.е. относительно моего вложения даунпеймента это будет 4-кратное плечо, 4% рост превращается в 16%!) - при этом низкие риски, управление недвижимостью полностью в моих руках и даже если его стоимость просядет (и будет негативный equity), пока я плачу ипотеку, моя позиция в безопасности. 16%, Карл! Free money! Я заселю туда жильца, он будет оплачивать ипотеку, и я просто буду растить капитал - не правда ли, прелестно? Почему нет?

Поехали!
1. 16% это не так много, ср. stock market index растёт, в среднем, под 10% годовых.
2. 16% будет только в самом начале, а по мере роста equity эффективные проценты возврата будут постепенно падать, в пределе сходясь к 4%. Т.е. это не 16% каждый год со "сложными процентами", а это последовательность из постепенного уменьшения процента возврата, сходящаяся к 4%. При этом фондовый рынок растёт, в среднем, на 10% каждый год!
3. Чтобы эта схема работала, аренда должна действительно оплачивать ипотеку, со всеми сопутствующими расходами (а обычно она не оплачивает, по крайней мере, первые годы).
4. Для инвестиционного жилья (а не там, где сам живёшь) условия хуже, в частности, вы лишаетесь некоторых возможностей уменьшать налоги.
5. Надо закладывать 10% простой - когда ищешь новых жильцов.
6. 15-20% администрирование - работа по всей этой возне (искать новых жильцов, ремонтировать, реагировать на жалобы от жильцов).
7. Риски типа ковида, что жильцы пропадут на длительное время - а ипотеку надо платить (откуда? брать необеспеченный кредит? необеспеченные кредиты дают под 10-30% годовых, да и то, с большой неохотой... а потом полный коллапс!)
8. Риски, что жильё вдруг станет непривлекательным - понаедут бомжи, криминал, начнут строить рядом вредный завод, случится землетрясение-пожар ещё что-нибудь, что страховка не покроет, и т.п.
9. Низкая ликвидность рынка - операции по жилью могут занимать годы, и всё это время ты платишь проценты по ипотеке. А если ты "под водой" (рынок просел ниже, чем на момент покупки), то и не продашь вовсе, или продашь с потерями относительно начального уровня.
10. Overhead по продаже жилья - сколько-то процентов, не помню.

Интересно, а можно ли каким-то простым способом учесть все эти дополнительные расходы и риски, чтобы было легче сравнивать вложение в недвижимость и вложение в фондовый рынок? Ответ: конечно, можно. И это называется REIT - Real estate investment trust. Это такой фонд, которому ты даёшь бабло, а он покупает недвижимость с ипотекой, сдаёт её в аренду, делает всё администрирование, и сглаживает все риски.

Guess what? Возврат по REITs исторически чуть ниже, чем среднерыночный возврат по фоновому рынку (S&P 500).
Потому что как ни крути, ты не можешь побить рынок - таков закон джунглей.

А как же дополнительное плечо с новой ипотекой при флипе?

Т.е. вот я выплатил ипотеку или даже выплатил её какую-то часть, я же могу взять equity loan и использовать его как downpayment для другой ипотеки? Это ж будет уже не 16% возврат, а 32%? Я на ровном месте удваиваю... where is the catch?

Catch:
- вторую ипотеку под такую комбинацию могут и не дать, банки тоже не дураки,
- к моменту возможности серьёзного ипотечного кредита эффективный рост по первой ипотеке уже не будет 16%, а упадёт до 4-8%,
- это умножает все риски: если завязывать выплату одной ипотеки на прибыль с другой, это не тот же самый уровень риска, что завязывать выплату ипотеки на свою зарплату.
- в фондовом рынке существуют аналогичные инструменты, leveraged ETFs, где можно получать 2x или 3x, но при этом с сильно увеличенными рисками, огребая не по-детски если всё пойдёт вниз (и с возможностью всё потерять так, что оно уже не восстановится - ну, в прочем, та же история, что и с матрёшкой из ипотек).

В общем, никаких принципиально новых волшебных возможностей для заработка этих схемы не дают. Они просто позволяют увеличить плечо, повысив возврат, но и повысив риски.
Tags: 1, money, ликбез
Subscribe
  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 56 comments